買房不只是一個人生大事，對許多人而言更是一場長期投資。除了「住得安心」之外，能不能「養房、甚至靠房子賺錢」成了另一個重要命題。尤其房價不斷攀升，不少人開始思考：除了自住，把房子拿來出租，是否能創造穩定的現金流？
但問題來了：該挑什麼樣的產品？裝潢到底該怎麼投資？日租、短租是不是比較快回本？又有哪些看似小細節，卻可能讓投報率大打折扣？
一集《愛莉說好室》，主持人邱愛莉特別邀請到 全居資產執行長 Shawn，他多年來專注於代管服務，陪伴過無數房東走過出租與收租的每一個細節。Shawn 不只分享了房東最常見的疑問，也以實際案例說明，什麼樣的規劃才能讓房東少踩坑、多收穫。
哪些房子最適合收租？Shawn 分析，目前市場上最受房東青睞的物件，通常是小坪數或隔套產品。原因很單純：
●投資門檻相對低，進場資金不用太大。
●分散出租後，現金流相對穩定，不會因單一租客搬走而空置。
不過，像頂樓加蓋或違規隔套這類產品，雖然短期報酬率驚人，但也伴隨法規風險，一旦遭檢舉，收益很可能瞬間蒸發。相較之下，購買小套房或兩房產品，反而能夠兼顧安全與穩定。尤其是「兩房型」，租客需求大、租期長，長遠來看是更耐用的標的。
店面退燒，商辦崛起傳統上，許多人會選擇店面當作收租產品，但隨著消費模式改變，實體店面的投報率明顯下降。空置率高、轉手難度增加，讓店面投資風險加劇。
Shawn 指出，反倒是精華地段的商辦產品越來越有價值。除了租賃需求穩定、客群單純，商辦的土地持分大，也具備未來都更與改建的潛力，轉手更容易。對於想要兼顧保值與收益的投資人來說，商辦是近年值得留意的標的。
投報率實戰案例Shawn 分享過去協助房東的兩個案例：
●案例一：新北市公寓加頂加隔套 總價約 1600 萬，隔成六間套房，每月收租約 7.5 萬，投報率超過 5%。缺點是合法性問題，一旦被檢舉，風險極高。
●案例二：新北市透天隔套 總價約 1000 萬，隔成五間套房，每月租金收入超過 7 萬，投報率接近 7%。由於透天格局與法規相對合理，風險比頂加低許多。
他強調，數字再漂亮，投資人都要先問自己：「這個收益模型是否能長期存在？」畢竟投資的不只是租金，更是時間與風險控管。
裝潢錢怎麼花才划算？許多新手房東會陷入一個陷阱：把出租物件當成自家來設計，結果大手筆裝潢，但租金卻無法相應提高。Shawn 提醒：「裝潢要實用，不要談浪漫。」
最該投資的地方包括：
●浴室翻新：乾淨明亮的廁所是租客首要關注點。
●電力升級：老屋電力不足會影響租客生活，甚至造成安全疑慮。
●地板與油漆：小錢卻能讓房子煥然一新，出租速度更快。
相反地，過度的木作、昂貴的傢俱，對投報率的幫助有限，甚至還可能降低租客接受度。
日租、短租的高風險不少房東會問：「做日租是不是更快回本？」Shawn 的答案很直接：「現在幾乎不建議碰。」
原因在於：
●政府檢舉獎金制度，讓日租成為高風險區塊。
●消防、觀光、建管單位一旦進場檢查，問題層層浮現。
●鄰居壓力大，進出頻繁容易造成社區矛盾。
短租雖然在租金上看似較高，但長期而言風險與爭議遠大於收益，對大部分房東來說，長租才是最穩健的選擇。
新手房東必記的三大原則Shawn 最後總結，新手房東若要避免踩坑，有三個原則必須謹記：
1.合法性優先：別讓「便宜好賺」的違規產品，成為未來的隱憂。
2.錢花在刀口：裝潢專注在安全、耐用、好維護，而不是奢華外觀。
3.租金定價合理：不要高估行情，先求快租出，再慢慢優化。
結語：收租是一門「風險管理」的藝術買房收租，不只是算數學題，而是一場需要眼光、耐心與風險控管的長期經營。從挑選物件、規劃裝潢，到判斷租賃模式，每一步都直接決定了投資報酬率。
Shawn 強調，房地產投資最大的關鍵在於：「不只是追求高收益，而是避免掉入不可逆的風險。」對想要靠收租累積財富的房東來說，這份心態，才是長久穩健的最大保護傘。